我国土地根据所有权分为国有土地和集体土地。其中土地开发全过程可以划分为三个阶段：一级、二级、三级。今天就由小编给大家详细介绍一下土地一级开发是什么意思？工作流程有哪几个阶段？项目模式有哪些？

一、土地一级开发是什么意思？

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

三通一平：通电、通路、通水、土地平整。

五通一平：通电、通路、通给水、通讯、通排水、土地平整。

七通一平：通电、通路、通给水、通讯、通排水、热力、燃气、土地平整。

二、一级开发项目模式有哪些？

1、一级开发项目模式

一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2、各模式对比

三、土地一级开发工作流程有哪几个阶段？

土地一级阶段包括“前期手续阶段”“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。

一般而言，规范的土地一级开发主要子工作阶段包括：取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

（一）前期手续阶段关键事项

1. 授权批复

（1）将区域控制性详细规划条件、普测成果、土地一级开发实施方案上报自然资源主管部门；

（2）区政府进行审核；

（3）报政府储备土地和入市交易土地联席会议纪要或市政府批准同意意见；

（4）取得一级开发授权批复。

2. 规划条件

（1）申报材料准备：申报委托书、《建设项目规划许可及其他事项申报表》、对项目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料；

（2）申报受理：规划管理部门的受理科室对申报材料进行形式审查、同时审查申请事项是否在本规划部门管理职责范围内；

（3）审查与决定：首先由规划管理部门委托测绘部门钉桩，并出具钉桩测绘报告、由规划管理部门审查确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积并提出规划设计要求、通过审查的项目，由规划管理部门颁发《规划条件》。

3. 用地预审

4. 立项核准

需关注事项：

a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；自然资源主管部门——土地规划的核验。

b.一般拿到国土授权是在早期，此时土地核验、规划等条件还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才能基本确定。

（二）组织实施阶段关键事项

1. 征地

征地工作的报批与审批流程可以简单概括为：

区县自然资源主管部门—报区县政府出具征地请示或函—报市自然资源主管部门审核—市建设用地审查小组会审议—报市政府审批

理论上来说，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了。严格来说，拆迁行为要等到立项核准之后。

征地需要经过一系列审批流程，要上报到省自然资源主管部门，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市自然资源主管部门上报市长签字，同意后才有可能下发征地批复。

2. 拆迁

从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是前期手续没办理完毕，较少项目是由于拆迁难导致项目难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。

3. 土地收储

4. 市政建设工作

市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。

（三）土地入市

土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。

土地一级开发是土地开发的第一步，通过本文的介绍相信大家有了一定的了解，另外，各地的流程可能会有所差异，以上仅供大家参考，具体可以到当地相关部门进行了解咨询。